감정평가-부동산시장 부동산경기

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목차 제1절 부동산시장 Ⅰ. 부동산시장의 개념 . 1 Ⅱ. 부동산시장의 특징 . 1 Ⅲ. 부동산시장의 형태 . 2 Ⅳ. 부동산시장의 기능 . 3 Ⅴ. 부동산의 수요와 공급 3 Ⅵ. 부동산 시장분석 8 제2절 부동산경기 Ⅰ. 개설 10 Ⅱ. 부동산경기변동의 원인 . 12 Ⅲ. 부동산경기의 순환국면에 따른 부동산시장 특징 . 13 Ⅳ. 부동산경기 측정지표 및 분석예측의 방법론 14 Ⅴ. 부동산의 투기와 투자 16 본문 요컨대 부동산 투기는 시장의 자기조절기능에 의해서는 해소되기 어렵다. 물론 결국에는 거품 붕괴라는 파국적 상황을 통해서 투기가 해소 되겠지만 그 부작용이 너무 크다. 이처럼 시장이 자기조절기능을 발휘하지 못 할 때는 정부가 정책을 개입해야 한다. 부동산 불로소득, 즉 투기적 이익은 부동산 소유이익이 정상적인 투자수익을 초과하는 부분이므로 '부동산 이용수익+자본이득-이자소득' 으로 표현할 수 있다. 이 부동산 불로소득을 제로로 만들면 부동산 투기는 일어나지 않을 것이다. 여기서 부동산 투기는 본질적으로 토지의 투기이다. 건물 값의 상승은 대부분 건축물이 아니라 토지의 가치가 올라가서 생기는 현상이기 때문에 부동산 불로소득 또한 본질적으로 토지의 불로 소득을 말한다. 토지 불로소득을 제로로 만들려면 이자율을 높이거나 조세를 통해 부동산 이용수익과 자본이득의 기대치를 낮추면 된다. 이때 흔히 사용되는 조세가 토지 보유세와 양도소득세이다. 결구 토지 불로소득을 제로로 만들 수 있는 정책은 금리 인상, 토지 보유세 강화, 양도소득세 강화로 집약된다. 이제 이 세 가지 정책의 장단점에 대해서 살펴보도록 하겠다. 우선 금리 인상은 이자소득을 높여서 투기적 이익을 줄일 뿐 아니라 부동산 자금을 감소시켜서 투기 수요를 억제하기 때문에 투기 억제효과가 매우 확실하다. 그러나 급격한 금리 인상은 부동산 시장뿐만 아니라 거시경제 전반을 위축시키는 부작용이 있으므로 부동산 정책으로 활용하기에는 적합하지 않다. 키워드 부동산, 부동산경기, 부동산정책